Пустующая квартира, которую можно сдавать в аренду - неплохой источник дохода. На деньги, получаемые от аренды квартиры, ее владельцу можно безбедно жить целый месяц. Одна «беда»: надо платить налоги, чего, конечно, наш человек всеми силами старается избежать. До недавнего времени лазейкой для хозяев квартиры служил договор безвозмездного пользования, который они заключали с жильцами. Однако и налоговики не лыком шиты - об этой схеме они хорошо знают. Что ждет в ближайшем будущем такие виды договоров?
Лишь единицы арендодателей, получающих доход от сдаваемых жилых площадей, готовы делиться им с государством, внося в казну 13% от величины арендной платы - такова ставка налога на доходы физических лиц, к которым относится и доход от аренды собственного имущества. Поскольку 13% от 30-40 тыс. руб. не так уж мало, а российский народ не отличается ни особым правовым послушанием, ни высоким уровнем жизни, большинство арендодателей тщательно скрывают свои доходы, используя самые разнообразные схемы. Но стоит отметить, что не только укрывательство доходов движет гражданами с «лишней» жилплощадью, многие из них (особенно пенсионеры) не против налогов, но не хотят заполнять непонятные им декларации о доходах и лишний раз связываться с госорганами и их не очень вежливым и обходительным персоналом. Самое простое решение для таких граждан - не оформлять отношения с арендаторами документально, довольствуясь лишь устными соглашениями, но устные соглашения арендатору всегда легко нарушить. Чтобы обезопасить себя от этого, владельцы съемных квартир идут на различные схемы, одна из самых распространенных - заключение с арендаторами договора безвозмездного пользования жилым помещением, который регулирует взаимоотношения сторон, но не упоминает о получаемом доходе.
Договор не защитит от неплательщика...
Отношения в рамках договоров безвозмездного пользования (договоров ссуды) регламентиру-ются главой 36 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель, наймодатель) передает какую-либо вещь другой стороне (ссудополучателю, нанимателю) во временное и главное, в безвозмездное пользование. Если заключен договор безвозмездного пользования, то у собственника жилья не возникает ни дохода, ни, соответственно, налоговой базы. На самом же деле он может получать и получает неучтенный никем «черный» доход. При этом он, конечно, идет на риск быть обманутым арендатором, ведь договор безвозмездного пользования не регулирует размер и сроки уплаты арендных платежей, не устанавливает порядок их изменения и взыскания неустойки при несвоевременной оплате. Если арендатор вдруг перестанет платить, то, имея на руках лишь договор безвозмездного пользования жильем, арендодатель не сможет взыскать свои потери через суд, более того потеряет то, что получил от арендатора.
Договор безвозмездного пользования таит в себе опасность для любой из сторон сделки. Но большие риски несет арендодатель - собственник квартиры. В соответствии со статьей 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена для прикрытия другой сделки, ничтожна. То есть, любая из сторон договора безвозмездного пользования либо третье лицо вправе обратиться в суд и доказать недействительность сделки. Последствием будет двухсторонняя реституция, то есть возврат всех полученных денег за аренду квартиры и выселение арендатора с аннулированием его регистрации в квартире. Таким образом, арендодатель будет вынужден отдать арендатору все полученные ранее денежные средства, а тот лишь освободит помещение. Как показывает статистика, рисковых арендодателей в России достаточно, а злостных арендаторов-неплательщиков не так уж и много, ведь неуплата означает выселение из квартиры. Договор безвозмездного пользования не защищает арендодателя, а ставит его в определенное зависимое положение от нанимателя. Ведь в любой момент арендатор может заявить, что будет оплачивать по тем условиям, которые указаны в договоре, например, проживать только за оплату коммунальных платежей.
... но поможет сохранить имущество
Гораздо чаще арендаторы отличаются безалаберностью и неуважительным отношением к чужому имуществу: истории о том, как после временных жильцов, в квартире приходится делать ремонт, который стоит больше всех доходов, полученных от аренды - не редкость. Но вот от этого договор безвозмездного пользования жилой площадью как раз защищает. Согласно Гражданскому кодексу ссудополучатель обязуется вернуть вещь, полученную в безвозмездное пользование, в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа. Поэтому, если при фактической аренде жилья, но с использованием договора безвозмездного пользования, арендатор испортит имущество в квартире, арендодатель сможет обратиться в суд, несмотря на то, что укрывает от государства налоги. Конечно, если не побоится, что арендатор откроет суду глаза на истинное положение дел.
А налог возьмут с жильцов
Вывести факт аренды жилья на чистую воду на самом деле в интересах большинства арендаторов. Дело в том, что безвозмездное пользование недвижимым имуществом не облагается налогами, только если им пользуются близкие родственники ссудодателя, т.е. муж, жена, родители, дети, братья, сестры, дедушки и бабушки. В остальных случаях пользующиеся жильем должны платить подоходный налог НДФЛ от потенциальных расходов на аренду аналогичного жилья, ведь экономить на расходах все равно, что стричь купоны. И получается, что по закону хозяин квартиры получает доход, а квартирант платит и арендную плату и НДФЛ. (Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации»).
При подписании договора безвозмездного пользования жилым помещением фактически получается, что добрый гражданин пустил к себе в квартиру других граждан совершенно бескорыстно, видимо, ради счастья на земле. Но конечно, и законотворцы, и правительство, и налоговые органы прекрасно понимают, что за всеобщее счастье ратуют лишь единицы, а большинство граждан, прикрывшись договором безвозмездного использования жилья, получают скрытые от государства доходы. И очевидно, чем суровее станут последствия кризиса, особенно при росте дефицита бюджета, тем яростнее налоговики начнут бороться с неплательщиками, а значит, неплательщиков налогов ждут серьезные неприятности. А они вам нужны? Лучше поступить так, как советует налоговая служба: «Заплати налоги, и спи спокойно!».
Сдаваемые квартиры таят в себе еще одну опасность – в них могут поселиться преступники и террористы! В целях предупреждения тяжких преступлений совет ОПОП Даниловского района обращается к жителям района – в случае появления в вашем доме незнакомых жильцов обязательно известите об этом своего участкового, совет ОПОП. У арендаторов обязательно проверят документы, законность нахождения в столице. В случае выявления подозрительных лиц они будут проверены по милицейской базе данных для установления возможной причастности к совершению преступлений.
Граждане! Будьте бдительны! Москва наш общий дом, и только совместными усилиями мы сделаем его безопасным.
Совет общественных пунктов охраны порядка Даниловского района (ОПОП)
Адрес ОПОП Даниловского района ЮАО: ул. Лестева , дом 13 кор.3
Телефон: (495) 633-93-89
Дежурная часть ОМВД России по Даниловскому району (круглосуточно):
(495) 677-49-10, 675-47-79
Дежурная часть ГУВД г. Москвы (круглосуточно): 02
Служба спасения (круглосуточно): (495) 937-99-11
В кризисных ситуациях (круглосуточно): (495) 995-99-99